תוכנית התמ”א 38 מאפשרת תוספת ממ”ד לדירות הקיימות בבניין וכוללת פעמים רבות במסגרת שיפוצו את מיגון המקלט הקיים.
כיצד מסייע חיזוק הבניין במסגרת פרויקט תמ”א 38 למיגון הביטחוני של הדיירים בו?
Reply
Author Archives: admin
כיצד משפיע יישום תוכנית תמ”א 38 על הסביבה העירונית ועל מגמת ההתחדשות העירונית?
יישום מאסיבי של פרויקטי תמ”א 38 מצריך תכנון עירוני בהתאם. ע”פ התוכנית המקורית, סגירת קומת העמודים ותוספת דירות יכולה להוביל למחסור במקומות חניה במרכזי הערים הצפופים ולכן העניק מינהל התכנון במסגרת תוכנית התמ”א 38 סמכות למהנדסי הרשות המקומית והוועדות הרלוונטיות להפעיל את שיקול דעתם בקשר לאופן יישום תוכנית תמ”א 38 וזאת על מנת להתחשב בגורמים נוספים כגון: תשתיות, שירותים ובעיקר לצערנו חניה ולכן ישנן רשויות מקומיות המאשרות באון אוטומטי את ניוד זכויות הבנייה מקומת העמודים לגג הבניין. תוכנית התמ”א 38 תורמת רבות למגמת ההתחדשות העירונית בכך שהיא מאפשרת את חידוש ויפויי חזיתות הבתים, הגדלת הדירות והצערת מראה מרכזי הערים.
האם אפשר להגדיל את זכויות התמ”א 38 מעבר לזכויות המאושרות בתכנית?
תמ”א 38 אינה עומדת בניגוד לתוכניות אחרות שיוצגו ובלבד שהתוכניות כוללות את מיגון הבניין בפני רעידות אדמה ע”פ תקן ת”י 413. במידה וקבלן/יזם ירצו להציע זכויות בניה רחבות יותר הרי ש תוכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.
האם ניתן לקבל זכויות בנייה קיימות במבנה בנוסף לזכויות התמ”א 38 במידה ולא נוצלו?
תוכנית המתאר הארצית – תמ”א 38 קובעת יחס בין זכויות הבניה שניתנו במסגרת תכניות קודמות לפרויקט התמ”א 38 לבין הזכויות שניתנו מכוח תוכנית התמ”א בסעיף 13 לתוכנית: – במידה וקיימת תוכנית המוסיפה קומות, ניתן להוסיף אגף או לסגור קומת עמודים אולם אין לעלות מעבר למספר הקומות אשר קבעה התוכנית המפורטת. כן ניתן להשתמש בזכויות שקיימות במסגרת תוכנית התמ”א 38 להרחבת יחידות הדיור בעד 25 מ”ר ליחידה. – במידה וישנה תוכנית מאושרת להרחבה שקדמה לתוכנית התמ”א 38, הרי שהזכויות בה גוברות על הזכויות בתמ”א ולא מתווספות אליהן. אותו דין הוא לגבי תוספת גבוהה או נמוכה ממה שנקבע בתוכנית התמ”א 38.
האם ניתן לבצע חיזוק במסגרת תמ”א 38 במבנים שהיתר הבנייה שלהם הוצא אחרי 01/01/1980?
מבנים שהיתר בנייתם הוצא אחרי 01/01/1980 עומדים לרוב בדרישות תקן ת”י 413 ולכן ממשלת ישראל לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלו במסגרת תמ”א 38 מאחר והסכנה הנשקפת להם במקרה של רעידת אדמה היא מופחתת משמעותית. מבנים שקיבלו היתרי בניה אחרי שנת 1980 ועדיין מעוניינים בביצוע תמ”א 38, יכולים במקרים מסוימים לקבל היתר בניה מהוועדה המקומית ללא תוכנית מפורטת ולעיתים עם הקלות מסוימות בביצוע התוכנית. מבנים אלו לא יקבלו את תוספות הבניה הניתנות בפרויקטים של תמ”א 38 בבניינים שקיבלו היתר לפני 01/01/1980 ולכן אינם רווחיים ליזמים ולקבלנים.
אילו זכויות ניתנות במסגרת פרויקט תמ”א 38?
חיזוק המבנה לעמידה בתקן ת”י 413 – חידוש המעטפת החיצונית של הבניין- לרוב חיפוי הבניין במעטפת קרמית – הוספת תוספות בנייה לדירות הקיימות ע”פ המקסימום המותר בחוק ובמידת האפשר ע”פ השטח הפנוי במגרש- בד”כ ממ”ד ו/או מרפסת שמש ו/או חדר נוסף – חידוש לובי, אינטרקום, תיבות דואר וחדרי מדרגות – הוספת מעלית – חידוש חדרי וארונות שירות כגון: חדר אשפה, חדר עגלות, ארונות מים חשמל וגז וכו’ – הוספת חניות ושיפוץ אזור החניה – חידוש גינה
אילו בניינים זכאים לזכויות מכוח תמ”א 38?
תוכנית תמ”א 38 חלה על בניינים שהיתר בנייתם הוצא לפני ה-1/1/1980, בני למעלה משתי קומות, מאוכלסים ואשר אינם משמשים לשימוש מסחרי. בניינים אלו אינם עומדים בתקן ת”י 413 לעמידות המבנה בפני רעידות אדמה ועל כן מדינת ישראל החליטה לתת תמריצים בכדי לחזקם מפני רעידת אדמה אפשרית.
עיקרי חוק המקרקעין התשס”ח 2008
חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה
חוק המקרקעין התשס”ח 2008 הדן בחיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה התקבל בכנסת ישראל במהלך חודש ינואר 2008. החוק דן במימוש הוראות תמ”א 38 ומגדיר את נושא ביצוע העבודות ברכוש המשותף. במסגרת החוק נקבעו בפעם הראשונה התנאים המאפשרים למפקח על מרשם המקרקעין לאשר את תוספות הבנייה לדירות בבניין בו מבוצע פרויקט תמ”א 38 גם אם לא התקבלה הסכמת כלל הדיירים ובלבד שהתקבלה בקשה למימוש הפרויקט מידי 2/3 מבעלי הדירות בבניין ושניתנה לשאר בעלי הדירות ההזדמנות לטעון את טענותיהם בפני המפקח על מרשם המקרקעין.
במסגרת הסמכות שניתנה בידי המפקח על מרשם המקרקעין הוגדר תנאי נוסף הקובע כי האפשרות לאישור תוספות הבנייה במסגרת פרויקט תמ”א 38 בהסתמך על הסכמת 2/3 מבעלי הדירות תותנה בכך שהיקף העבודה המבוקש ע”פ היתר הבנייה אינו עולה על שטח של 1/3 מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף וכי מספר הדירות המיועדות להתווסף לבניין אינו עולה על 1/3 מכלל הדירות הקיימות בבניין.
החוק החדש מוסיף סמכויות למפקח על מרשם המקרקעין להתנות את ביצוע העבודות במסגרת פרויקט התמ”א 38 בתנאים שונים ולקבוע הוראות שונות בנושא סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן החוק מאפשר למפקח למנות רו”ח או עו”ד שאינו בעל רכוש בבניין למטרת ביצוע התקשרות עם גורמים מתאימים בשם בעלי הדירות בבניין לצורך בניית הדירות החדשות הנוספות בבניין במסגרת פרויקט התמ”א 38 והעברת הזכויות בהן.
הוראות אלו מבטיחות כי במידה ויאושר תוספות של דירות בבניין משותף במסגרת פרויקט תמ”א 38, יהיו תוספות אלו רכושם של כלל בעלי הדירות בבניין כולל בעלי הדירות שהתנגדו לביצוע פרויקט התמ”א 38.
החוק החדש כולל גם את הסדרת רישום הדירות שנבנו לפני ה-01/01/1980 שבמקרים רבות לא נעשה בצורה מקצועית. החוק מאפשר את תיקון רישום זכויות הבעלים בלשכות רישום המקרקעין על חשבון הקבלן המבצע את פרויקט התמ”א 38 בבית המשותף.
במידה ופרויקט התמ”א 38 בבניין מצריך תוספות בנייה חורגות עדיין יש צורך בהסכמה מלאה של בעלי הדירות בבניין.
החוק החדש מוסיף סמכויות למפקח על מרשם המקרקעין להתנות את ביצוע העבודות במסגרת פרויקט התמ”א 38 בתנאים שונים ולקבוע הוראות שונות בנושא סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן החוק מאפשר למפקח למנות רו”ח או עו”ד שאינו בעל רכוש בבניין למטרת ביצוע התקשרות עם גורמים מתאימים בשם בעלי הדירות בבניין לצורך בניית הדירות החדשות הנוספות בבניין במסגרת פרויקט התמ”א 38 והעברת הזכויות בהן.
הוראות אלו מבטיחות כי במידה ויאושר תוספות של דירות בבניין משותף במסגרת פרויקט תמ”א 38, יהיו תוספות אלו רכושם של כלל בעלי הדירות בבניין כולל בעלי הדירות שהתנגדו לביצוע פרויקט התמ”א 38.
החוק החדש כולל גם את הסדרת רישום הדירות שנבנו לפני ה-01/01/1980 שבמקרים רבות לא נעשה בצורה מקצועית. החוק מאפשר את תיקון רישום זכויות הבעלים בלשכות רישום המקרקעין על חשבון הקבלן המבצע את פרויקט התמ”א 38 בבית המשותף.
במידה ופרויקט התמ”א 38 בבניין מצריך תוספות בנייה חורגות עדיין יש צורך בהסכמה מלאה של בעלי הדירות בבניין.
תוספות בנייה בפרויקט תמ”א 38
בשנת 2005 אושרה תכנית תמ”א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. בסיס תכנית התמ”א 38 הוא חיזוק מבנים ישנים (אשר נבנו לפני 1980) תוך שיפוץ והוספת שטחים לדירות הקיימות ולבניין בתמורה להענקת זכויות בנייה לקבלן.
תכנית התמ”א 38 מגדירה את תוספות הבנייה לדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ”ר אולם מסייגת זאת בהסבריה לסעיף 21 לחוק בשיקול הדעת של הועדה המקומית לתן זכויות מרביות בהתאם לשיקולים הקשורים בקיבולת התשתיות והשירותים של המבנה והסביבה, בהתאם לשיקולים תכנוניים, אדריכליים וכדומה. כמו כן מפרטים סעיפים 17-18 בתכנית את סמכויותיה של הוועדה לדון בתוספות הבנייה מתוך שיקולים הקשורים למקומות חנייה וע”פ מידות הבנייה בתוספות שינבעו מתוספת הקומות החדשות והשיפורים בבניין.
בתיקון מספר 2 לתוכנית התמ”א 38 הוספו סעיפים הדנים בסמכויות הועדה באישור פרויקט תמ”א 38 בבניינים הנמצאים בסמוך לסביבה חופית. כמו כן הסדיר התיקון את נושא אחוז ההסכמה הנדרש בכדי לאשר את תוספות הבנייה לכדי 2/3 מכלל בעלי הדירות בבניין.תוספות הבנייה במסגרת תכנית התמ”א 38 נועדולהעלאת ערך הבניין והדירות במטרה לתמרץ את בעלי הדירות לבצע את חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. עליית ערך הדירות יכול להגיע לשיעור של עשרות אחוזים ללא כל השקעה מצד בעלי הדירות.
תוספות הבנייה המוצעות במידת האפשר ע”י קבלנים בעלי מוניטין בתחום התמ”א 38 כוללות בד”כ: ממ”דים, חדרים, מרפסותשמש, מעלית, חניות, מחסנים, לובימפואר, חדרי שירות משודרגים, חיפוי חיצוני חדיש ומהודר, גינה, אינטרקום וכו’ ,
בפועל חלק מתוספות הבנייה תורמות גם הן לחיזוק הבניין הפני רעידות אדמה. הוספת טור ממ”דים יצוקים מבטון מהווה אלמנט חיזוקי נוסף לבניין כמו גם פיר מעלית הבנוי גם הוא מבטון.
תכנית התמ”א 38 מגדירה את תוספות הבנייה לדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ”ר אולם מסייגת זאת בהסבריה לסעיף 21 לחוק בשיקול הדעת של הועדה המקומית לתן זכויות מרביות בהתאם לשיקולים הקשורים בקיבולת התשתיות והשירותים של המבנה והסביבה, בהתאם לשיקולים תכנוניים, אדריכליים וכדומה. כמו כן מפרטים סעיפים 17-18 בתכנית את סמכויותיה של הוועדה לדון בתוספות הבנייה מתוך שיקולים הקשורים למקומות חנייה וע”פ מידות הבנייה בתוספות שינבעו מתוספת הקומות החדשות והשיפורים בבניין.
בתיקון מספר 2 לתוכנית התמ”א 38 הוספו סעיפים הדנים בסמכויות הועדה באישור פרויקט תמ”א 38 בבניינים הנמצאים בסמוך לסביבה חופית. כמו כן הסדיר התיקון את נושא אחוז ההסכמה הנדרש בכדי לאשר את תוספות הבנייה לכדי 2/3 מכלל בעלי הדירות בבניין.תוספות הבנייה במסגרת תכנית התמ”א 38 נועדולהעלאת ערך הבניין והדירות במטרה לתמרץ את בעלי הדירות לבצע את חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. עליית ערך הדירות יכול להגיע לשיעור של עשרות אחוזים ללא כל השקעה מצד בעלי הדירות.
תוספות הבנייה המוצעות במידת האפשר ע”י קבלנים בעלי מוניטין בתחום התמ”א 38 כוללות בד”כ: ממ”דים, חדרים, מרפסותשמש, מעלית, חניות, מחסנים, לובימפואר, חדרי שירות משודרגים, חיפוי חיצוני חדיש ומהודר, גינה, אינטרקום וכו’ ,
בפועל חלק מתוספות הבנייה תורמות גם הן לחיזוק הבניין הפני רעידות אדמה. הוספת טור ממ”דים יצוקים מבטון מהווה אלמנט חיזוקי נוסף לבניין כמו גם פיר מעלית הבנוי גם הוא מבטון.
איך בוחרים עורך דין לליווי עסקת תמ”א 38?
בניינכם עומד בהגדרות הבניינים המתאימים לביצוע פרויקט תמ”א 38, החלטתם להניע פרויקט מסוג זה, התכנסתם, דנתם, קיבלתם הצעות, החלטתם החלטות, בחרתם קבלן והנה אתם מוכנים לחתום על הסכם תמ”א 38. הגיע הזמן לבחור עורך דין לניהול מו”מ מול הקבלן ועריכת הסכם מחייב בפרויקט התמ”א 38. מרבית החברות הרציניות העוסקות בתחום התמ”א 38 ממנות לדיירי הבניין שירות משפטי של עורך דין אשר ילווה את הבניין במהלך ההסכם. הטבה זו יכולה להגיע עד לסכום של כ-30,000 ₪. ההטבה ניתנת בשלב הכניסה להסכם בלעדיות עם קבלן התמ”א 38 כאשר במידה ולא יגיעו בסופו של דבר הדיירים להסכם עם הקבלן הרי שיצטרכו לשלם כסכום של 5000-10,000 ₪ מכיסם לעו”ד שליווה את המו”מ. לרוב סכום זה אינו משולם ע”י הדיירים מכיוון שחתימת הסכם הבלעדיות עם קבלן התמ”א 38 מתבצעת לאחר שמרבית תנאי העסקה נידונו וסוכמו עם הקבלן ולאחר שהוצגו תכניות לביצוע הפרויקט המקובלת על כלל הדיירים. בדומה לבחירת יזם /קבלן לפרויקט התמ”א 38, גם בחירת עו”ד מתאים צריכה להתבצע בכפוף לשיקולים של מקצועיות וניסיון עורך הדין בתחום ככל שיבחר עורך דין מקצועי, אמין ומנוסה יותר הרי ששלב החתימה על ההסכם יתנהל בצורה מקצועית, יעליה וקלה יותר.
איךבוחריםאתעורך/תהדיןהמתאימים ביותרלעסקתתמ”א 38?
1. תמ”א 38 הינו תחום חדש יחסית ובשל מיעוט הפרויקטים שיצאו עד כה לפועל, למעשה ישנם מעט מאוד עורכי דין בישראל שהנם בעלי ניסיון מעשי בליווי פרויקטים מסוג זה. לפני בחירת עו”ד שילווה אתכם בעסקה כדאי מאוד לערוך סקר שוק ולבדוק בנוסף למקצועיות ואמינות גם ניסיון מעשי בפועל בליווי פרויקט תמ”א 38 בו הדגשים המשפטים שונים מהדגשים בעסקת נדל”ן רגילה.
2. חלק מעורכי הדין העוסקים בתחום התמ”א 38 עובדים בצמוד ליזמי תמ”א 38 מסוימים ולכן כדאי לבחון היטב את קשריו העסקיים של עורך הדין בכדי למנוע מצב בו למרות שמרבית הנושאים הוסכמו על ידי הקבלן ובעלי הדירות בבניין המיועד לעבור פרויקט תמ”א 38, המו”מ מתארך יתר על המידה או יושפע משיקולים זרים.
3. על בעלי הדירות בניין לוודא כי המו”מ המתנהל עם עורך הדין המיועד ללוות את עסקת התמ”א 38 הוא לגבי ליווי עסקת התמ”א כולה, החל משלב חתימת החוזה ועד להשלמת הפרויקט כולו.
4. על הדיירים לוודא כי החוזה אותו יערוך העורך דין שיבחר ללוות את פרויקט התמ”א 38 יכלול בצורה מפורטת את הזכויות והחובות של שני הצדדים, את פירוט שלבי העבודה והמועדים השונים לקיומם, קבועת סנקציות במקרה של אי עמידה בהתחייבויות ובמועדים, את מסגרת שעות העבודה בפרויקט התמ”א 38 ואת הערבויות אשר יעמיד הקבלן לסיום הפרויקט.
ניסיונו של עורך הדין שיבחר ללוות את עסקת התמ”א 38 יהווה גורם חשוב במהלך הפרויקט מכיוון שישנם הוראות סותרות שונות המתקבלות ע”י גופי הממשל והגורמים הפיננסים המלווים בעיקר בשל בתוליות תחום התמ”א 38 והמצריכים בנוסף למקצועיות גם גמישות רבה של הגורמים העוסקים בתחום. במידה ועורך הדין הנבחר אינו מנוסה בפועל בפרויקטי תמ”א 38 עלולים להיווצר עיכובים רבים במצבים בהם מתקבלות בקשות מיוחדות ע”י הרשויות או הבנקים. לדוגמא: לעיתים קרובות מבקשים הבנקים המלווים את עסקת התמ”א 38, ייפוי כוח כללי לביצוע כלל הפעולות מאת בעלי הדירות בבניין עובר פרויקט תמ”א 38. אולם בעת צורך לבצע פעולה מסוימת ספציפית עלול הבנק לבקש חתימות נוספות של דיירים לגבי פעולות אשר כבר הוגדרו בהסכם ייפוי הכוח הכללי כצעד המשקף משנה זהירות מצד הבנקים שגם הם אינם מנוסים מספיק בתחום התמ”א 38.